cityhall

Omkeerhypotheek als pensioenvoorziening.

In de discussie over de pensioenvoorziening voor zelfstandigen wordt een belangrijke optie steeds buiten beschouwing gelaten. Het opeten van de eigen woning via een omkeerhypotheek.

Momenteel staat de vrijwillige pensioenvoorziening voor zelfstandigen centraal. Verschillende organisaties die zelfstandigen vertegenwoordigen blijken enthousiast, maar de zelfstandigen staan niet de popelen om hier in te stappen. Terecht wordt gevreesd voor een latere verplichting indien de vrijwillige oplossing te weinig rendeert. Toch is er een oplossing die economen al langere tijd aandragen en in de VS en Ierland [alternatieve vorm] uitstekend blijkt te werken. Het omkeren van het de hypotheek.

Nederland is arm en rijk tegelijkertijd. De inkomens staan zwaar onder druk en groeien al jaren amper. Maar onze vermogens in stenen is immens. Maar liefst 537 miljard euro zit in particulieren stenen opgesloten. Dat is 91% van het BBP! Dat vermogen zit vooral bij 45 jaar en ouder. Die bezitten maar liefst 90% van het totale stenen vermogen.  Naarmate men ouder wordt stijgt ook het netto vermogen door de aflossing van de hypotheek. Daarnaast vormt overwaarde een deel van dat vermogen. In Nederland is het echter lastig om dit vermogen te verzilveren voor pensioen of voor aanvullend inkomen bij hoge ziektekosten.

Principes.
Een huiseigenaar heeft aan het einde van de looptijd van de hypotheek de keuze om het opgebouwde vermogen te besteden of in nalatenschap te geven. Dat laatste is voor erfgenamen vaak ongunstig. Het huis moet worden verkocht en de erf belasting pikt dan een groot deel van het vermogen in.

Besteden is dan een betere optie. De huiseigenaar kan dan kiezen om de woning te verkopen en in een goedkoper huis te gaan wonen [nieuwe koop of huur] Belastingtechnisch is dit echter niet gunstig en de Overheid frustreert hier de markt omdat een nieuw maar lagere hypotheek amper tot de mogelijkheden behoort vanwege de eisen die hier gesteld worden. [bijleenregeling] Daarnaast is de afschaffing van de ‘goedkoper regeling’ per 1 januari 2010 door Rutte I een grote belemmering om overwaarde opzij te zetten voor pensioen of zorgkosten.

Huren is dan het alternatief waarbij de belasting meteen om de hoek komt kijken vanwege het vrijgevallen vermogen op rekening. De maandlasten zullen dan behoorlijk stijgen zeker als de woning hypotheek vrij is.  Echter, de meeste mensen willen op latere leeftijd amper nog verhuizen. De belangrijkste reden voor verhuizen, werkgelegenheid, is namelijk op die leeftijd weggevallen.

Omkeerhypotheek.
Bij een omkeerhypotheek wordt het opgebouwde vermogen in de woning omgezet in een lening. Daarbij krijgt de eigenaar maandelijks een uitbetaling die als schuld wordt bijgeschreven. De hypotheekverstrekker wordt dus weer langzaam eigenaar van de woning.

Er zijn in principe twee varianten. De woning wordt aan het einde van de levenstijd verkocht of direct verkocht bij afsluiten van de omkeerhypotheek. In beiden gevallen blijft men het recht van wonen behouden.

Florius Verzilver Hypotheek.
Met de Verzilver Hypotheek wordt een lening afgesloten, waarbij een deel van de overwaarde wordt opgenomen. Dit deel kan vrij besteed worden. De hoogte van dit deel hangt onder meer af van: 1) De leeftijd van de eigenaar bewoner(s); 2) De marktwaarde van de woning; 3) De rente. Dit is een vaste rente die voor de hele looptijd geldt. De huidige looptijdrente is 7,3%.
Kenmerken:

De te verzilveren overwaarde kan op drie manieren uitgekeerd worden: in een keer, via een maandelijks vast bedrag of als combinatie van beide.
Garantie geen restschuld na verkoop van de woning (als aan de voorwaarden is voldaan).
Behoud van het eigendom van de woning (maar daarmee wel de last tot onderhoud).
Geen maximale looptijd en dus geen beperking op de duur van bewoning

Verzilverd Wonen (Torenstad)
Verzilverd Wonen is geen omkeerhypotheek maar vertoont wel gelijkenissen. Een woningcorporatie of vastgoedbelegger koopt de woning. De koopsom wordt bepaald door de waarde van de woning en wordt gesplitst in een eigendomsrecht en een woonrecht. Het woonrecht blijft eigendom van de bewoner en garandeert het recht van bewoning, zonder huurbetaling, zolang de bewoner dat wenst en de woning zelf bewoont.
Voorwaarden:

De nog bestaande hypotheeklening wordt afgelost en betaald uit de verkoopopbrengst.
Achterstallig onderhoud moet worden weggewerkt
Het woonrecht is niet overdraagbaar en er mogen dus geen inwonende kinderen zijn of sprake van onderverhuur

Obstakels.
AFM: het opnieuw afsluiten van een hypotheek is voor mensen met een klein inkomen amper mogelijk door de AFM eisen. Terwijl er wel voldoende vermogen aanwezig is. [inkomenstoets]
Overheid: De ingestelde bijleenregeling belemmerd het aanwenden van de [over]waarde van de woning voor andere doeleinden. Daarnaast weigert Minister Blok mee te werken aan een  garantiestelsel voor de hypotheekmarkt om de rentelast te verlagen op een omkeerhypotheek die nu 7,3% bedraagt. Daardoor wordt de netto-opbrengst te laag.
Consument: Onbekend maakt onbemind. de omkeerhypotheek of een variant daarop is een complex product en, consumenten hebben weinig inzicht in deze materie en bovendien is het vertrouwen in financiële partijen door de laatste jaren niet groot. Het gevolg is dat de aarzeling groot is.
Markt: Koppel verzilverde overwaarde aan dienst: het onderhoud van het huis kan te zwaar vallen of de behoefte aan zorg in brede zin in eigen huis dient zich aan. Dat zijn de momenten van grote uitgaven dat de financiering van die uitgaven aan de orde komt. Het betekent dat financiering en dienstverlening idealiter met elkaar worden gecombineerd. Samenwerking van diverse marktpartijen is noodzakelijk om tot geïntegreerde oplossingen te komen.

Oplossingen:
Er dient een taskforce te komen van de verschillende marktpartijen onder leiding van de Overheid. Vooralsnog is Blok [VVD] hier niet voor te porren. De taskforce kan echter het brede gebied van woningvermogen, pensioen, zorgkosten en HRA in een nieuw stelsel zetten, waardoor de structurele houdbaarheid van zorg en pensioen geregeld kan worden. Elke partij heeft namelijk een deel van de oplossing in handen. Tijd om deze immense vermogensvloot te verzilveren. Dan blijven de pensioenen, aow, zorg en wonen uitstekend betaalbaar.

bron:
http://www.eigenhuis.nl/downloads/nieuws-pers/Rapport-Pensioen-staat-als-een-huis.pdf

http://www.nrc.nl/carriere/2015/06/08/weinig-animo-voor-zzp-pensioen/